曾经是购房市场的“后备军”，如今成为租赁市场的“主力军”，2.6亿租房人口正重塑中国房地产格局。

“最早之前房子出租时，经常协助租客处理卫生间漏水的问题，没少跟楼下的邻居闹矛盾。”北京朝阳区三里屯的个人业主李先生建于1988年的两室一厅，因设施老化一度无人问津。委托长租机构升级改造后，房源上线即出租，实现了“稳租金、稳打款、真安全、好省心”的业主生活。

在全国范围内，近2.6亿租房人口正在推动房地产市场发生深刻变革。三十五岁以上租客成为增长最快的群体，改善型需求从购房市场流向租房市场，租客接受超过5年甚至10年租房生活的比例显著提高。

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01 租房人口规模与结构变化

中国租房人口规模已接近2.6亿，且预计在2025年有望突破3亿大关。这一数字背后是城镇化进程的快速推进，人口在城市和城乡之间大规模迁徙形成的庞大流动人口。

租房已不再是年轻人的过渡性选择，而是成为一种长期生活方式。数据显示，超半数租客可接受5年以上的租房生活，近20%租客接受租房10年以上。

更值得关注的是租房人口结构的变化。三十五岁以上的租客成为所有年龄层中占比提升最快的群体。在全国40个重点城市的租赁市场中，35岁以上租客占比已达到35%以上，较2021年增长了4.9个百分点。

这一群体包括已购置房产但因通勤方便、孩子读书、家庭成员增加等原因仍选择租房的人士。他们的回流带动了改善型租房需求的崛起，整租尤其是多居室整租需求明显增长。

02 租住需求升级与市场痛点

与过去“仅关注价格”的传统观念不同，当代租房人群更倾向于 “品质至上”的租房理念。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》调研显示，“室内环境舒适、房屋品质高、周边交通便利”是租客衡量租住品质最为关注的三大因素。

为获得更好租住体验，有超四成租客愿为“质量更好的基础装修”增加预算。年轻人租房不仅关注房屋本身质量，更加注重配套硬件产品的完善性和智能性，以提升生活便捷性和个性化体验。

然而，面对快速升级的市场需求，房源供给却显滞后。目前市场上房源普遍存在装修老旧、配套缺失、服务不足等痛点，与租客对品质、舒适、安全、智能化的需求形成三大结构性错配：“产品错配”“服务错配”和“运营错配”。

我国住房租赁市场供应主体90%以上是个人出租，这些房源普遍存在“老旧”问题。蓝皮书数据显示，超50%房源房龄超10年以上，超20%房源房龄已有20年以上，全国超6000万套潜在可用于出租房源亟待提质改造、激活价值。

03 政策与市场双轮驱动

政策层面持续发力，推动租赁市场规范发展。2025年9月15日正式施行的《住房租赁条例》作为住房租赁领域的里程碑文件，为租赁市场提供了顶层设计。

条例明确设区的市级以上地方人民政府应建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息，并针对出租方、承租方、平台等行为均有规定，旨在稳定住房租赁关系。

同时，国家持续通过金融支持、税收优惠、土地供应等举措，大力推动保障性租赁住房发展。尤其是在“好房子”一词首次被写入政府工作报告的背景下，“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”已成为住房租赁市场的发展方向。

市场方面，机构化长租房正在崛起。集中式长租公寓TOP30企业累计开业房源量达122.6万间，集中式租赁社区管理规模超过3万间的运营机构占比达到14%。

头部长租机构自如管理房源近100万间，为近百万业主、500万次租客提供服务，通过专业化、规模化运营，有效提升了租赁住房供给品质和存量房屋资产价值。

04 房地产市场的深远变革

2.6亿租房人口正在推动房地产市场从“增量为主”向“存量优化”转变。随着房地产市场进入调整期，部分城市、区域出现结构性供大于求的现象，存量时代特征更加明显。

《住房租赁条例》针对性部署了消化存量的措施，如鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

租赁人口的增长与结构变化也在推动“租购并举”住房制度的建立。自2016年首次提出“购租并举”以来，对租赁市场的支持和规范政策不断推出，市场也逐渐走向有序、规范。

二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确提出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”，租赁市场在构建房地产发展新模式过程中的作用进一步凸显。

随着租房成为一种长期生活方式，租购同权议题也日益受到关注。虽然部分城市已推行租购同权政策，但在教育、医疗等公共服务方面，租房者与购房者仍存在差距，这将是未来政策完善的重要方向。

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机构化长租房产品形态、居住生态不断丰富。集中式长租公寓TOP30企业累计开业房源量达122.6万间；集中式租赁社区管理规模超过3万间的运营机构占比达到14%。自如等头部长租机构管理房源已近100万间，为近百万业主、500万次租客提供服务。

租赁市场规范发展也在加速。2025年9月15日正式施行的《住房租赁条例》为租赁市场提供了顶层设计，稳定了市场预期。各城市将出台地方版文件，有针对性地推进租购同权，让租房者享受更多公共服务权益。

未来，随着银发经济、数字化技术等新要素融入，租赁市场将呈现更多样化、智能化的发展趋势。租房将不再是“过渡性选择”，而是一种与买房并行的、充满确定感与幸福感的生活方式。 #新作者流量激励计划#